بر اساس داده های مسکن نیوز، خرید خانه در کشور های بالا در سال 2024 با در آمدهای موجود عملا امری غیر ممکن است.
شاید در کشورهای دیگر وضعیت اقتصادی به نحوی بشه که افراد در ادامه بتوانند خانه بخرند ولی در ایران شاخص استطاعت مسکن به حوالی 80 سال رسیده است.
یعنی یک خانوار در تهران با درآمدهای فعلی و با فرض ثابت ماندن تورم و پس انداز کردن کل حقوقش اگر قصد خرید خانه را داشته باشد باید برای خرید یک خانه 75 متری 80 سال صبر کند.
تحلیل بازار مسکن تهران
رکود مسکن در تهران
بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر شاهد تحولات عمده‌ای بوده که باعث تغییر در روند قیمت‌ها و ایجاد رکود تورمی در این بخش شده است. برخلاف پیش‌بینی‌ها و روند همیشگی رشد قیمت مسکن، برخی از مناطق تهران در مردادماه ۱۴۰۳ با کاهش قیمت مواجه شدند که نشان از تحولات پیچیده‌تری در این بازار دارد. در این مقاله، به تحلیل وضعیت بازار مسکن در تهران، تأثیر رکود بر قیمت‌ها و مناطق مختلف پرداخته می‌شود.
رکود بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها در برخی مناطق
بر اساس گزارش‌های موجود، رکود حاکم بر بازار مسکن تهران منجر به کاهش قیمت در برخی مناطق شده است. در حالی که انتظار می‌رفت با ادامه تورم، قیمت مسکن در تمامی مناطق تهران افزایش یابد، برخی از مناطق که پیش‌تر جهش‌های قیمتی زیادی را تجربه کرده بودند، اکنون با رشد منفی در قیمت‌ها مواجه شده‌اند. به‌طور مثال، مناطقی مانند ۱۸، ۱۶، ۱۱، ۳ و حتی منطقه ۶ در مردادماه سال جاری کمترین تورم ماهانه را در میان سایر مناطق ۲۲گانه تهران تجربه کردند.
در مقابل، مناطق شمالی تهران همچنان به رشد قیمتی خود ادامه دادند. به عنوان مثال، واحدهای مسکونی در این مناطق افزایش قیمت ۱.۳ درصدی را تجربه کردند که نشان‌دهنده تفاوت در میزان تقاضا و سرمایهگذاری در مناطق مختلف تهران است. این تفاوت‌های قیمتی بین مناطق مختلف نشان می‌دهد که بازار مسکن تهران به یک بازار چندقطبی تبدیل شده است که به شدت تحت تأثیر شرایط اقتصادی و تورم است.
کاهش چشمگیر قیمت در منطقه ۱۸ تهران
گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که منطقه ۱۸ تهران در مردادماه امسال با افت شدید قیمت مسکن مواجه بوده است. متوسط قیمت هر متر مربع در این منطقه به ۴۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل (شهریور ماه) کاهش ۷.۵ درصدی را نشان می‌دهد. این کاهش قیمت در حالی رخ داده که در هیچ‌یک از دیگر مناطق جنوبی تهران افتی به این میزان مشاهده نشده است.
کاهش قیمت در منطقه ۱۸ تهران به حدی بوده که حتی از میزان قیمت‌ها در فروردین ماه نیز پایین‌تر رفته است. در فروردین ۱۴۰۳، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در این منطقه ۴۲ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان بوده که در مردادماه با ۰.۶ درصد کاهش همراه بوده است. این اتفاق نشان می‌دهد که حتی در مناطقی که تا پیش از این به عنوان مناطق پرفروش و رو به رشد شناخته می‌شدند، رکود تورمی تأثیر قابل توجهی گذاشته و قیمت‌ها به طور غیرمنتظره‌ای کاهش یافته‌اند.
وضعیت تورم و رشد قیمت مسکن در تهران
به طور کلی، تورم ملکی تهران در مردادماه ۱۴۰۳ به ۱.۲ درصد رسید. این رقم نسبت به ماه‌های گذشته کمتر است، اما همچنان نشان‌دهنده افزایش قیمت مسکن در برخی مناطق است. از مجموع ۲۲ منطقه تهران، ۹ منطقه با رشد منفی قیمتی مواجه شده‌اند که نشانه‌ای از رکود و کاهش تقاضا در این مناطق است. این در حالی است که سایر مناطق، به‌ویژه مناطق شمالی تهران، همچنان با افزایش قیمت روبه‌رو بوده‌اند.
در مردادماه ۱۴۰۳، رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران به ۱۶.۸ درصد رسید. این رشد نسبت به مقطع مشابه در سال گذشته کاهش چشمگیری را نشان می‌دهد. در مرداد سال گذشته، رشد مسکن به ۷۷.۴ درصد رسیده بود که با توجه به شرایط اقتصادی کنونی، این میزان رشد به طور محسوسی کاهش یافته است.
علاوه بر این، آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر متر مربع بنای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در مردادماه ۱۴۰۳ معادل ۸۸۵ میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۶.۸ درصد افزایش داشته است. این افزایش قیمت نشان‌دهنده تداوم تورم در بازار مسکن است، اما در برخی از مناطق این روند متوقف شده یا حتی به رشد منفی تبدیل شده است.
کاهش معاملات مسکن و تاثیر آن بر قیمت‌ها
یکی دیگر از نکات مهمی که باید به آن توجه کرد، کاهش تعداد معاملات مسکن در تهران است. طبق گزارش‌های منتشرشده، در تیرماه ۱۴۰۳ حدود ۳۵۵۰ قرارداد خرید و فروش ملک در تهران ثبت شده است که نسبت به ماه قبل ۸ درصد کاهش داشته است. این کاهش معاملات در مردادماه نیز ادامه داشته و نشان‌دهنده رکود تورمی در بازار مسکن است.
رکود تورمی به این معناست که با وجود افزایش قیمت‌ها، تقاضا برای خرید مسکن کاهش یافته است و بازار در حالت تعادل بین عرضه و تقاضا قرار ندارد. به عبارت دیگر، افراد توانایی مالی لازم برای خرید مسکن را ندارند و همین موضوع باعث شده که بازار دچار رکود شود.
روند خرید و فروش در مناطق مختلف تهران
در بین مناطق مختلف تهران، منطقه ۵ همچنان در صدر معاملات قرار دارد. این منطقه به دلیل موقعیت جغرافیایی، امکانات رفاهی و دسترسی مناسب به بخش‌های مختلف شهر، همواره یکی از پرتقاضاترین مناطق برای خرید و فروش مسکن بوده است. پس از منطقه ۵، مناطق ۱۰، ۲ و ۴ نیز جزو مناطقی هستند که بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
در صورتی که برنامه‌های دولتی برای افزایش تولید مسکن به مرحله اجرا برسد، می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن تهران به سمت رونق حرکت کند. افزایش تولید مسکن و کاهش قیمت‌ها می‌تواند باعث شود که بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شده و به یک بازار مصرفی تبدیل شود.
بازار مسکن در دست سوداگران
یکی از دلایل اصلی رکود و افزایش قیمت مسکن در تهران، حضور سوداگران در این بازار است. بر اساس نظر کارشناسان، بازار مسکن تهران به شدت تحت تأثیر فعالیت‌های سوداگرانه قرار گرفته است و همین امر باعث شده که مسکن از حالت مصرفی خارج شود. سوداگران با خرید و فروش‌های مکرر و انباشت واحدهای مسکونی، باعث افزایش قیمت‌ها و کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان شده‌اند.
برای مقابله با این وضعیت، دولت باید برنامه‌هایی را برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن و همچنین تولید بیشتر واحدهای مسکونی اجرایی کند. یکی از راهکارهای پیشنهادی، ادامه سیاست‌های نهضت ملی مسکن است که می‌تواند منجر به تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن شود. در صورت تحقق این سیاست‌ها، رشد قیمت مسکن کندتر خواهد شد و بازار به سمت تعادل و ثبات پیش خواهد رفت.
بازار مسکن تهران در اواخر شش ماه اول سال ۱۴۰۳ با رکود تورمی شدیدی مواجه بوده است. با وجود اینکه قیمت مسکن در برخی مناطق تهران همچنان افزایش یافته، مناطق جنوبی و مناطقی که در گذشته با جهش قیمتی زیادی روبه‌رو بوده‌اند، اکنون با کاهش قیمت و رشد منفی مواجه شده‌اند. در چنین شرایطی، دولت باید با اتخاذ تدابیر لازم، قدرت خرید مصرف‌کنندگان را افزایش داده و با تولید بیشتر مسکن، عرضه و تقاضا را به تعادل برساند تا بتوان از این رکود تورمی عبور کرد.
بازار مسکن تهران در حال تجربه یکی از چالش‌برانگیزترین دوره‌های خود است. کاهش معاملات، افت قیمت در برخی مناطق و رکود تورمی، همگی نشان‌دهنده شرایط پیچیده و ناپایداری است که بر این بازار سایه افکنده است. از یک سو، مناطقی که پیش‌تر با جهش‌های قیمتی روبرو بودند، اکنون در روند نزولی قرار دارند، و از سوی دیگر، مناطق شمالی تهران همچنان افزایش قیمت را تجربه می‌کنند. این تفاوت‌ها نشان‌دهنده نابرابری در توزیع تقاضا و سرمایهگذاری در بازار مسکن تهران است.
حضور سوداگران و تقاضای سرمایه‌ای، به جای مصرفی، همچنان باعث افزایش قیمت‌ها شده و قدرت خرید بسیاری از خانوارها را کاهش داده است. این وضعیت نه تنها به نفع مصرف‌کنندگان واقعی نیست، بلکه تعادل بازار را نیز به هم زده است. اگر دولت به سرعت وارد عمل نشود و تدابیر جدی برای کنترل قیمت‌ها و افزایش تولید مسکن اتخاذ نکند، بازار مسکن همچنان در رکود خواهد ماند و شرایط برای مصرف‌کنندگان واقعی دشوارتر خواهد شد.
با این حال، هنوز می‌توان امیدوار بود. ادامه سیاست‌های تولید مسکن، نظیر نهضت ملی مسکن، و افزایش دسترسی به وام‌های مسکن می‌تواند نقش کلیدی در ایجاد تعادل در بازار ایفا کند. اگر دولت با جدیت و برنامه‌ریزی مناسب به افزایش تولید و کاهش قیمت‌ها بپردازد، می‌توانیم در آینده نزدیک شاهد رونق دوباره بازار مسکن باشیم.
